Die drei wichtigsten Punkte
1. Mieteinnahmen werden auf Nettobasis besteuert. Achten Sie daher auf die korrekte Berechnung Ihrer abzugsfähigen Kosten.
2. Ab 2026 können nachhaltige energetische Renovierungen von Mietobjekten mit 10 % abgeschrieben werden.
3. Eine Mietausfallversicherung und eine passende Absicherung schützen Ihre Mieteinnahmen.
Die Vermietung einer Immobilie ermöglicht zusätzliche Einnahmen und dient oft als Vorbereitung auf die Zukunft. Dabei ist es wichtig, die Mieteinnahmen korrekt zu deklarieren und die Investition abzusichern. Gute Nachrichten für 2026: Der steuerliche Abschreibungssatz für nachhaltige energetische Renovierungen von vermieteten Wohngebäuden steigt von 6 % auf 10 %. Wer Vermieter wird, steht schnell vor praktischen Fragen. Welche Mieteinnahmen muss ich angeben? Welche Ausgaben kann ich abziehen? Was passiert, wenn mein Mieter nicht mehr zahlt? Bei Foyer stehen wir Ihnen zur Seite und helfen Ihnen, sowohl die steuerlichen Aspekte Ihrer Immobilie als auch die Schutzlösungen zu verstehen, die Sie vor unangenehmen Überraschungen bewahren.
Wie werden Ihre Mieteinnahmen besteuert?
In Luxemburg werden nicht die Bruttomieteinnahmen besteuert, sondern das Nettomieteinkommen. Dieses entspricht den vereinnahmten Mieten abzüglich der mit der Immobilie verbundenen Kosten (von der Steuerverwaltung als Werbungskosten bezeichnet). Berücksichtigt werden nur tatsächlich erhaltene Mieten und tatsächlich im jeweiligen Steuerjahr gezahlte Ausgaben.
Das Nettoeinkommen wird zu Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet und nach dem geltenden progressiven Steuertarif besteuert. Ein oft unbekannter Punkt: Übersteigen Ihre abzugsfähigen Kosten die Mieteinnahmen, entsteht ein negatives Nettomieteinkommen. Dieser Verlust kann Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen mindern und damit Ihre Steuerlast senken.
Welche Kosten können Sie abziehen?
Die wichtigsten abzugsfähigen Kosten sind:
- Darlehenszinsen für die Finanzierung der vermieteten Immobilie;
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten (eine Wand streichen, einen defekten Heizkessel ersetzen, Dichtungen erneuern), die im Zahlungsjahr abzugsfähig sind;
- Gebäudeabschreibung, welche die Wertminderung des Gebäudes im Laufe der Zeit widerspiegelt. Das Grundstück selbst ist nicht abschreibbar;
- Verwaltungskosten sowie nicht auf den Mieter umlagefähige Miteigentumskosten;
- Versicherungsprämien für die vermietete Immobilie.
Der Abschreibungssatz hängt vom Alter und Fertigstellungsdatum der Immobilie ab. Wurde die Immobilie vor mindestens 15 Jahren fertiggestellt, kann alternativ ein Pauschalabzug von 35 % der Mieteinnahmen gewählt werden (anstelle von Abschreibung und Unterhaltskosten), begrenzt auf 2.700 € pro Jahr und Immobilie.
Gut zu wissen
Es ist wichtig, zwischen Unterhalt und wertsteigernden Verbesserungen zu unterscheiden. Eine komplette Küchenerneuerung, der Anbau eines Wintergartens oder eine Vergrösserung der Immobilie gelten als Verbesserungen. Diese Kosten werden über die Abschreibung schrittweise und nicht sofort abgezogen. Bewahren Sie daher sämtliche Rechnungen sorgfältig auf.
Neu ab 2026: höhere Abschreibung für energetische Sanierungen
Ab 2026 steigt der Abschreibungssatz für nachhaltige energetische Renovierungen von vermieteten Wohngebäuden von 6 % auf 10 %. Dadurch können Vermieter die Kosten solcher Arbeiten schneller steuerlich geltend machen. Dies stellt einen starken Anreiz dar, die Energieeffizienz der Immobilie zu verbessern, ihren langfristigen Wert zu sichern und den Wohnkomfort für Mieter zu erhöhen.
Mietinvestition: das neue Abschreibungsmodell „3 × 6“
Das am 16. Juli 2026 im Rahmen des Pakets „Booster fir de Wunnengsbau“ vorgestellte neue System der beschleunigten Abschreibung soll die Rentabilität von Mietinvestitionen verbessern. Es verdient besondere Aufmerksamkeit, wenn Sie den Kauf einer Immobilie zur Vermietung planen.
Gut zu wissen: Neuerung 2026
Das Paket „Booster fir de Wunnengsbau“ führt eine beschleunigte Abschreibung nach dem Prinzip „dreimal 6“ ein: 6 % pro Jahr während 6 Jahren, sofern die Abschreibungsbasis je Gebäude 600.000 € nicht übersteigt. Oberhalb dieser Grenze gilt ein Abschreibungssatz von 2 % auf die gesamte Bemessungsgrundlage ohne zeitliche Begrenzung. Unterhalb von 600.000 € ist dieses Modell günstiger als die derzeitige Abschreibung von 4 %; darüber kann es weniger vorteilhaft sein. Für Erwerbe im Jahr 2026 können Steuerpflichtige zwischen dem bisherigen und dem neuen System wählen. Ab dem 1. Januar 2027 gilt für neue Erwerbe nur noch das neue System. Die Regelungen stehen unter dem Vorbehalt der Verabschiedung des Gesetzes.
Ihre Mieteinnahmen Schritt für Schritt deklarieren
Für die Erklärung Ihrer Mieteinnahmen können Sie auf unseren Partner taxx.lu, die luxemburgische Plattform für Online-Steuererklärungen, zurückgreifen.
- Sammeln Sie alle Belege (Zinsbescheinigungen, Rechnungen für Unterhaltsarbeiten, Versicherungsprämien). Die AutoScan-Funktion von taxx.lu importiert Ihre Dokumente und füllt die Daten automatisch aus. Prüfen Sie die übernommenen Beträge stets sorgfältig.
- Tragen Sie Ihre Immobilie in Anlage 190 ein, die für Vermietungseinkünfte vorgesehen ist. Dort geben Sie für jede Immobilie die erhaltenen Mieten und sämtliche abzugsfähigen Kosten an.
- Lassen Sie den geführten Prozess Ihr Nettoeinkommen berechnen und mögliche Abzüge identifizieren. Der Opti-Score zeigt Ihnen zudem Optimierungsmöglichkeiten für zukünftige Steuererklärungen auf.
- Verfolgen Sie Ihre Steuerschätzung in Echtzeit. Dabei handelt es sich lediglich um eine Schätzung; die endgültige Festsetzung erfolgt durch die Administration des contributions directes (ACD).
- Lassen Sie Ihre Steuererklärung prüfen, entweder durch einen Experten von taxx.lu (Plus-Paket) oder mit zusätzlicher telefonischer Beratung (Premium-Paket). Die Zahlung erfolgt erst bei der Einreichung.
- Nach Erhalt Ihres Steuerbescheids können Sie diesen überprüfen lassen, falls das Ergebnis der ACD von der Schätzung abweicht.
Gut zu wissen
Als Foyer-Kunde erhalten Sie 30 % Rabatt auf die Dienstleistungen von taxx.lu. Die Anlage 190 für Mieteinnahmen ist für alle Pakete als Zusatzoption für 59 € erhältlich.
Ihre Mieteinnahmen absichern
Selbst bei einer sorgfältigen Auswahl der Mieter ist kein Vermieter vollständig vor Mietausfällen geschützt. Die Mietausfallversicherung deckt bis zu 12 Monate unbezahlter Mieten (einschließlich Nebenkosten) sowie bei der Wohnungsübergabe festgestellte Beschädigungen der Immobilie bis zu einer Höhe von 6 Monatsmieten ab. Zudem übernimmt sie die Gerichts- und Rechtskosten. Sie ist als Option in der mozaïk-Wohngebäudeversicherung verfügbar, kann aber auch unabhängig davon als separater Vertrag abgeschlossen werden und bietet so eine auf die jeweilige Situation des Vermieters zugeschnittene Lösung.
Sollte sich die Situation dennoch verschärfen, erläutert unser Artikel „Mietrückstand: Was tun, wenn mein Mieter die Miete nicht zahlt?“ Schritt für Schritt die in Luxemburg verfügbaren rechtlichen Möglichkeiten.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich meine Mieteinnahmen deklarieren, wenn die Immobilie mehr kostet als sie einbringt?
Ja. Oft ist dies sogar vorteilhaft, da ein negatives Nettomieteinkommen Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen reduzieren kann.
Kann ich die Versicherungsprämien für meine vermietete Immobilie abziehen?
Ja. Versicherungsprämien für eine vermietete Immobilie gehören zu den abzugsfähigen Kosten.
Wo muss ich meine Mieteinnahmen angeben?
In Anlage 190 Ihrer Steuererklärung, in der die Bruttomieteinnahmen in steuerpflichtige Nettomieteinnahmen umgerechnet werden.
Werden kleinere Reparaturen und Renovierungsarbeiten gleich behandelt?
Nein. Laufende Unterhaltskosten sind im Jahr ihrer Zahlung abzugsfähig, während Verbesserungsmaßnahmen schrittweise über die Abschreibung geltend gemacht werden.
Möchten Sie Ihre Immobilie sorgenfrei vermieten? Entdecken Sie die Schutzlösungen von mozaïk und sprechen Sie mit Ihrem Foyer-Agenten. Gemeinsam finden Sie die passende Absicherung für Ihre Immobilie. Für Ihre Steuererklärung unterstützt Sie taxx.lu.
