Les trois points clés
1. Vos loyers sont imposés au net : soignez le calcul de vos frais déductibles.
2. En 2026, les rénovations énergétiques d’un bien locatif s’amortissent à 10 %.
3. Une assurance loyer impayé et une couverture adaptée protègent votre revenu.
Mettre un logement en location, c’est se constituer un revenu complémentaire et souvent préparer l’avenir. Encore faut-il déclarer ces loyers correctement et protéger votre investissement. Bonne nouvelle pour 2026 : le taux d’amortissement fiscal pour les rénovations énergétiques durables des logements donnés en location passe de 6 % à 10 %. Devenir bailleur soulève vite des questions concrètes. Quels loyers dois-je déclarer ? Que puis-je déduire ? Et si mon locataire ne paie plus ? Chez Foyer, nous sommes à votre écoute pour vous aider à voir clair, à la fois sur la fiscalité de votre bien et sur les protections qui vous mettent à l’abri des mauvaises surprises.
Comment vos loyers sont-ils imposés ?
Au Luxembourg, vous n’êtes pas imposé sur les loyers bruts que vous encaissez, mais sur votre revenu locatif net. Ce revenu net correspond aux loyers perçus, diminués des frais liés au bien (ce que l’administration appelle les frais d’obtention). Seuls les loyers réellement encaissés et les dépenses réellement payées au cours de l’année entrent dans le calcul.
Ce revenu net s’ajoute à vos autres revenus et est imposé au barème progressif ordinaire. Un point important, souvent méconnu : si vos dépenses déductibles dépassent vos loyers, votre revenu locatif net devient négatif. Ce résultat négatif vient alors diminuer votre revenu imposable global, et donc votre impôt.
Les frais que vous pouvez déduire
Les principales dépenses déductibles de vos loyers sont :
- les intérêts débiteurs de l’emprunt lié au bien loué ;
- les frais d’entretien et de réparation (repeindre un mur, remplacer une chaudière en panne, refaire un joint), déductibles l’année où vous les payez ;
- l’amortissement du bâtiment, qui traduit la perte de valeur de la construction dans le temps. Il ne porte que sur le bâti : le terrain, lui, ne s’amortit pas ;
- les frais de gérance et les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire ;
- les primes d’assurance couvrant le bien loué.
Le taux d’amortissement dépend de l’ancienneté et de la date d’achèvement du logement. Si votre bien est achevé depuis au moins 15 ans, vous pouvez opter pour une déduction forfaitaire de 35 % du loyer (à la place de l’amortissement et des frais d’entretien), plafonnée à 2 700 € par an et par immeuble.
Bon à savoir Il est essentiel de distinguer l’entretien de l’amélioration. Refaire entièrement une cuisine, ajouter une véranda ou agrandir le bien relève de l’amélioration : ces dépenses se déduisent progressivement, via l’amortissement, et non en une seule fois. Conservez soigneusement toutes vos factures.
La nouveauté 2026 : la rénovation énergétique mieux amortie
À partir de 2026, le taux d’amortissement pour les rénovations énergétiques durables des logements locatifs passe de 6 % à 10 %. Concrètement, l’État vous permet de déduire plus rapidement le coût de ces travaux. C’est une incitation forte à améliorer la performance énergétique de votre bien, un investissement qui protège aussi sa valeur dans le temps et le confort de vos locataires.
Investissement locatif : le nouveau régime d’amortissement « 3 × 6 »
Présenté le 16 juillet 2026 dans le cadre du paquet « Booster fir de Wunnengsbau », un nouveau régime d’amortissement accéléré vise à améliorer la rentabilité de l’investissement locatif. Il mérite votre attention si vous envisagez d’acquérir un bien à mettre en location.
Bon à savoir : nouveauté 2026 Le paquet « Booster fir de Wunnengsbau » instaure un amortissement accéléré selon le principe des « trois fois 6 » : 6 % par an pendant 6 ans, tant que la base amortissable ne dépasse pas 600 000 € par immeuble. Au-delà de ce seuil, un taux de 2 % s’applique sur l’ensemble de la base, sans limitation de durée. En dessous de 600 000 €, ce régime est plus avantageux que le régime actuel à 4 % ; au-delà, il peut l’être moins. Pour une acquisition réalisée en 2026, vous pouvez opter, au choix, pour l’ancien ou le nouveau régime ; à partir du 1er janvier 2027, seul le nouveau régime s’appliquera aux nouvelles acquisitions. Ces dispositions restent sous réserve de l’adoption de la loi.
Déclarer pas à pas, en toute sérénité
Pour déclarer vos revenus locatifs, vous pouvez vous appuyer sur notre partenaire taxx.lu, la plateforme luxembourgeoise de déclaration en ligne.
- Rassemblez vos justificatifs (relevé d’intérêts, factures d’entretien, primes d’assurance). La fonction AutoScan de taxx.lu importe vos documents pour préremplir vos données ; pensez toujours à vérifier les montants repris.
- Renseignez votre bien dans l’annexe 190, dédiée aux revenus de location. Vous y indiquez, bien par bien, les loyers perçus et l’ensemble des dépenses déductibles.
- Laissez le parcours guidé calculer votre revenu net et repérer les déductions. L’Opti-Score vous suggère, pour l’avenir, les gestes qui pourraient alléger votre prochaine déclaration.
- Visualisez votre estimation en temps réel. Il s’agit d’une estimation : c’est l’Administration des contributions directes (ACD) qui fixe le montant définitif.
- Faites relire votre déclaration par un expert taxx.lu (formule Plus) ou bénéficiez en plus d’un conseil téléphonique (formule Premium). Le paiement n’intervient qu’au moment de la soumission.
- À réception de votre bulletin d’imposition, vous pouvez le faire vérifier si le résultat de l’ACD diffère de l’estimation.
Bon à savoir En tant que client Foyer, vous bénéficiez de 30 % de réduction sur taxx.lu. L’annexe 190 pour les revenus locatifs est proposée en option à 59 € sur l’ensemble des formules.
Protéger vos revenus locatifs
Même avec une sélection rigoureuse, aucun bailleur n’est totalement à l’abri d’un impayé. L’assurance loyer impayé, couvre jusqu’à 12 mois de loyers impayés (charges comprises) ainsi que les dégradations constatées à l’état des lieux, jusqu’à 6 mois de loyer. Elle prend aussi en charge les frais de justice. Elle est disponible en option dans le contrat habitation mozaïk, mais peut aussi être souscrite de manière indépendante via un contrat séparé (stand alone), offrant ainsi une solution adaptée à chaque situation de propriétaire bailleur.
Si la situation se tend malgré tout, notre article Loyer impayé : que faire si mon locataire ne paye pas son loyer ? détaille, étape par étape, vos recours au Luxembourg.
Questions fréquentes
Dois-je déclarer mes loyers si mon bien me coûte plus qu’il ne rapporte ?
Oui. Et c’est même souvent dans votre intérêt : un revenu locatif net négatif vient diminuer votre revenu imposable global.
Puis-je déduire les primes d’assurance de mon bien loué ?
Oui, les primes d’assurance couvrant le bien donné en location font partie des frais déductibles de vos loyers.
Où déclarer mes revenus locatifs ?
Dans l’annexe 190 de votre déclaration, qui transforme vos loyers bruts en revenu net imposable.
Une petite réparation et une rénovation se déduisent-elles de la même façon ?
Non. L’entretien courant se déduit l’année du paiement ; les travaux d’amélioration se déduisent progressivement, via l’amortissement.
Envie de louer l’esprit tranquille ? Découvrez les protections mozaïk et parlez-en à votre agent Foyer, à votre écoute pour adapter votre couverture à votre bien. Pour votre déclaration, taxx.lu vous accompagne.
